connecthome ～短期譲渡所得と長期譲渡所得の違いを知ろう～
不動産を売却して利益が出た場合、その利益に対して譲渡所得税が課税されます。
でも、「いくら税金がかかるの？」「売ってすぐ買い替えたら関係ないの？」と疑問に思う方も多いのではないでしょうか。
今回は、不動産売却時にかかる税金と、短期譲渡所得と長期譲渡所得の違いについてわかりやすくご説明します。
■ 譲渡所得とは？
不動産を売却して得た利益のことを「譲渡所得」と呼びます。
譲渡所得 ＝ 売却価格 －（取得費 + 譲渡費用）
※取得費とは、購入時の価格や登記費用など。
※譲渡費用とは、仲介手数料や測量費用など売却にかかった経費。
この「譲渡所得」がプラスになると、税金がかかる可能性があります。
■ 短期譲渡所得と長期譲渡所得の違い
ポイントは、売却した年の1月1日時点で不動産を所有していた期間です。
● 短期譲渡所得
→ 所有期間が5年以下の場合
→ 税率：約39％（所得税30％＋住民税9％）
● 長期譲渡所得
→ 所有期間が5年超の場合
→ 税率：約20％（所得税15％＋住民税5％）
※「5年ちょうど」は短期になります。
■ 所有期間のカウントに注意！
■ 短期譲渡所得の例
たとえば、Aさんが以下のような条件で不動産を売却した場合を見てみましょう。
- 2020年5月：2,500万円で土地を購入
- 2024年3月：3,500万円で売却
このケースでは、**2024年1月1日時点の所有期間が「約3年8ヶ月」**のため、「短期譲渡所得」となります。
【譲渡所得の計算】
売却価格：3,500万円
取得費：2,500万円
譲渡費用（仲介手数料など）：200万円
→ 譲渡所得 ＝ 3,500万円 −（2,500万円 + 200万円）＝ 800万円
→ この800万円に対し、約39％（所得税30％＋住民税9％）＝約312万円の税金がかかります。
■ 長期譲渡所得の例
次に、Bさんの事例を見てみましょう。
- 2015年9月：2,000万円でマンションを購入
- 2025年10月：3,000万円で売却
この場合、**2025年1月1日時点で所有期間が「9年超」**のため、「長期譲渡所得」となります。
【譲渡所得の計算】
売却価格：3,000万円
取得費：2,000万円
譲渡費用：150万円
→ 譲渡所得 ＝ 3,000万円 −（2,000万円 + 150万円）＝ 850万円
→ この850万円に対し、約20％（所得税15％＋住民税5％）＝約170万円の税金がかかります。
■ 税金を抑える特例もあります
居住用の不動産を売却する場合、「3,000万円の特別控除」などの特例が使えることもあります。条件によっては、譲渡所得がゼロになり、税金がかからないケースも。
■ まとめ
不動産売却の税金は、「利益が出たら必ずかかる」「所有期間で税率が変わる」など、知らないと損するポイントがたくさんあります。特に短期と長期の税率差は大きいため、売却時期を調整できる場合はしっかり計画しましょう。
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